Bei der Vergabe von Hypothekendarlehen müssen die Banken auf eigene Kosten eine Versicherungspolice für den Kreditnehmer abschließen. Darüber hinaus müssen sie nicht nur Immobilien versichern, sondern auch das Leben und die Gesundheit des Kreditgebers und sogar die Kosten für die ärztliche Untersuchung. Hypotheken für Bürger werden jedoch nicht besonders im Preis fallen, da neue Ausgaben im Zinssatz des Darlehens enthalten sein werden. Das Verfahren wird jedoch transparenter - der Kreditnehmer wird die vollen Kosten der Hypothek sofort ermitteln und nicht wie derzeit bei der Unterzeichnung der Dokumente. Dies bedeutet, dass die Angebote verschiedener Banken vollständig verglichen werden können.
Die Bank von Russland hat ein neues Konzept der Hypothekenversicherung vorgestellt, das auf der Grundlage des Befehls des Präsidenten entwickelt wurde, Maßnahmen zur Senkung der Kosten für Hypothekendarlehen zu ergreifen. Versicherungskosten sind eine der Komponenten der Gesamtkosten einer Hypothek und erhöhen diese häufig erheblich. Gleichzeitig sind die Bürger gezwungen, nicht nur das Versicherungsprodukt selbst, sondern auch die Provision der Agentur an die Bank für die Förderung und den Verkauf von Versicherungspolicen eines bestimmten Versicherers zu zahlen, die 40% erreichen kann.
Wie es funktioniert
Nach dem Hypothekengesetz müssen die Bürger nun das erworbene Eigentum versichern. Meistens müssen Sie auch eine Versicherung gegen Unfälle und Krankheiten abschließen: Sie ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber in der Praxis senken Banken den Zinssatz bei der Ausgabe. Der Kreditnehmer trägt die Versicherungskosten.
Ein Kreditnehmer kann eine Versicherungspolice nur bei einem bei einer Bank akkreditierten Versicherer kaufen. Bei der Auswahl eines Unternehmens aus dieser Liste wird er häufig von der Empfehlung eines Bankangestellten geleitet, der eine Hypothek beantragt.
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Wie die Zentralbank feststellt, ist der russische Hypothekenversicherungsmarkt derzeit recht konzentriert. Etwa 16 Versicherer sind darauf aktiv. Im Jahr 2019 sammelten sie rund 42 Milliarden Rubel unter mehr als 8 Millionen Verträgen. Gleichzeitig wurde der Großteil der Verträge (mehr als 80%) von nur fünf Versicherungsunternehmen abgeschlossen.
Diese Situation ist eine Folge der bestehenden Konzentration des Hypothekenmarktes: 83% der Gesamtzahl der bestehenden Verträge (4,3 Mio.) befinden sich im Kreditportfolio der fünf größten Banken.
Nach Berechnungen der Zentralbank betrug der Zinssatz für Hypothekendarlehen im Jahr 2019 durchschnittlich 9,94%, und die Gesamtkosten des Darlehens (einschließlich Versicherung) betrugen 11,41%. Die tatsächlichen Versicherungskosten betragen durchschnittlich 0,74% des Hypothekenbetrags, was etwa 16.000 Rubel pro Jahr entspricht.
Gleichzeitig kann der Kreditnehmer nicht sofort Informationen über die vollen Kosten des Kredits erhalten. Es wird ihm unmittelbar vor Vertragsschluss bekannt gegeben, nachdem der Kreditantrag genehmigt, die Immobilie ausgewählt und die Kosten für die Bearbeitung aller erforderlichen Unterlagen bezahlt wurden. Bei der Auswahl einer Bank für eine Hypothek kann sich der Kreditnehmer nur auf den Zinssatz des Kredits konzentrieren.
Wer braucht eine Versicherung
Der Versicherungspreis ändert sich nicht, wenn der Zinssatz sinkt, wie dies beispielsweise im letzten Jahr aufgrund des gesunkenen Leitzinses der Bank von Russland der Fall war. Somit wächst der Anteil der Versicherungskosten an den Gesamtkosten eines Hypothekendarlehens nur.
Die Zentralbank stellt fest, dass die Höhe der Versicherungszahlungen für Hypotheken äußerst niedrig ist (im Jahr 2019 betrugen die Versicherungszahlungen nur 3% der gesammelten Prämien für die Sicherheitenversicherung und 15% der Prämien für die Lebens- und Krankenversicherung) und die meisten von Versicherer (85-97%) werden zur Zahlung von Agenturgebühren für die Förderung und den Verkauf von Versicherungspolicen (meistens die Gläubigerbank), zur Deckung der Betriebskosten und zum Gewinn des Versicherers geschickt.
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Auf Wunsch kann der Kreditnehmer eine Versicherung außerhalb der Bank abschließen, ohne dass die Provision gezahlt wird, stellt der Vizepräsident der Allrussischen Union der Versicherer, Viktor Dubrovin, fest. Ihm zufolge beträgt der Tarif für die obligatorische Versicherung von Immobilien im Durchschnitt 0,1% des Versicherungsbetrags, was in der Regel der Höhe der Schulden für ein Hypothekendarlehen entspricht. Wenn man bedenkt, dass die durchschnittliche Größe eines solchen Kredits 2,5 Millionen Rubel beträgt, werden die Versicherungskosten im ersten Jahr 2,5 Tausend Rubel betragen. Im zweiten und den folgenden Jahren wird sie proportional zum Schuldenabbau abnehmen.
Der Tarif für freiwillige Lebensversicherungen hängt stark vom Alter des Kreditnehmers ab und liegt zwischen 0,18% und 0,6%, dh im Durchschnitt zwischen 7 und 10 Tausend Rubel im ersten Jahr. In einigen Banken hat die Ablehnung dieser Versicherung keinerlei Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen, in anderen kann sie die Kosten um 0,5-1% erhöhen.
Nach Angaben des gleichen Unternehmens "Ipoteka. Tsentr" wird die Verweigerung der Lebens- und Eigentumsversicherung zu einer unvermeidlichen Erhöhung des Kreditzinses im Durchschnitt von 2% auf 7% führen.
Die Höhe der Agenturprovision ist sehr unterschiedlich und kann zwischen 10 und 40% liegen, sagte Viktor Dubrovin. „Dies ist logisch, da ein Kreditinstitut eine bestimmte Aufgabe übernimmt: Auswahl eines Versicherers, Bildung eines Versicherungsprodukts, Beratung, Dokumentenumlauf. Viele Banken arbeiten uneingeschränkt im Versicherungsbereich zusammen, einschließlich der Beteiligung an der Schadensregulierung “, erklärte er.
Gleichzeitig ist es die Bank, die am meisten an Hypothekenversicherungen interessiert ist, so die Noten der Zentralbank. Wenn ein versichertes Ereignis eintritt, geht das Geld an ihn - um die Schulden des Versicherten für die Hypothek zu begleichen.
Kreditnehmer hingegen lehnen eine Versicherung bei jeder Gelegenheit ab, auch wenn die Bank den Zinssatz erhöht - in einigen Fällen übersteigen die Versicherungskosten die Zinsersparnis. Neben Hypotheken sind Versicherungsverträge (sowohl für Eigentum als auch für Leben und Gesundheit) in Russland nach wie vor äußerst selten.
„Im Allgemeinen besteht das Interesse des Kreditnehmers eher darin, Probleme wie die Auswahl eines Versicherungsunternehmens, die Verhandlung mit einem Versicherungsunternehmen über die Kosten einer Police, die Ausarbeitung und den Abschluss eines Versicherungsvertrags zusätzlich zu einem Kreditvertrag und die Teilnahme am Prozess von zu minimieren Begleichung der Versicherungssumme bei Eintritt eines versicherten Ereignisses. Ein einzelner Hypothekarkreditnehmer verfügt selten über eine ausreichend starke Verhandlungsposition, um vom Versicherer die besten Preiskonditionen zu erhalten oder im Falle einer Meinungsverschiedenheit eines Versicherers ohne fremde Hilfe effektiv am Schadenregulierungsprozess teilzunehmen. Für viele Bürger sind diese Verfahren eine unnötige Komplikation der ohnehin schon stressigen Lebensphase, die mit dem Erhalt und der anschließenden Rückzahlung eines Hypothekendarlehens verbunden ist , stellt die Bank von Russland fest.
Wird die Hypothek billiger?
Die Aufsichtsbehörde geht davon aus, dass der Abschluss eines Versicherungsvertrags durch die Bank und nicht durch den Kreditnehmer zu einer Preissenkung führen wird. Erstens versichert die Bank einen ganzen Pool von Kreditnehmern auf einmal und kann niedrigere Versicherungskosten aushandeln. Zweitens müssen Sie keine Maklerprovision an Banken zahlen, da die Notwendigkeit, diesen oder jenen Versicherer zu fördern, von selbst verschwindet. Nach Berechnungen der Zentralbank wären die Kosten einer Hypothek im Jahr 2019 bei Anwendung des vorgeschlagenen Ansatzes um 0,15 bis 0,67 Prozentpunkte niedriger.
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Während der Erörterung des neuen Konzepts haben die Allrussische Union der Versicherer und der Verband der russischen Banken einen gemeinsamen Aufruf an den Vorsitzenden der Bank von Russland, Elvira Nabiullina, gerichtet, in dem sie betonten, dass „die Kosten einer solchen Versicherung nur können durch eine Erhöhung des Zinssatzes für das Darlehen kompensiert werden. “Der Verband russischer Banken schätzte das mögliche Wachstum auf 0,5 bis 1 Prozentpunkte.
„Kreditnehmer werden leider nicht von sich ändernden Bedingungen profitieren. Die Kosten werden von den Banken getragen, die sie auf Kosten des Kreditnehmers entschädigen, indem sie beispielsweise den Zinssatz erhöhen. Die Zinssätze für Kredite können unter Berücksichtigung des neuen Hypothekenversicherungssystems um etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte steigen “, sagte Olga Bazhutina, Generaldirektorin von Ipoteka. Tsentr.
Es ist immer noch schwer zu sagen, um wie viel die Rate steigen wird, sagt Viktor Dubrovin. „Der Hypothekenzins ist eine sehr wettbewerbsfähige Geschichte und wird ständig von der Regierung angestrebt. Höchstwahrscheinlich wird es keine direkte Übertragung des entgangenen Gewinns auf die Kosten der Hypothek geben “, sagte er.
Die Allrussische Union der Versicherer ist der Ansicht, dass der Staat anstelle einer Kostenverschiebung einen Mindeststandard für ein Versicherungsprodukt hätte bilden und die Weitergabe aller Informationen an den Verbraucher kontrollieren sollen. Und er selbst kann wählen, welches Produkt und wo er kaufen möchte.
Die Zentralbank ist wiederum davon überzeugt, dass "es unangemessen erscheint, die derzeitige Praxis der Zahlung erheblicher Agenturgebühren für den Kauf von Versicherungspolicen durch Kreditnehmer beizubehalten, um eine hohe Häufigkeit der Kommunikation mit Versicherern aufrechtzuerhalten".
Angesichts des Trends zu einem Rückgang des Leitzinses kann es durchaus sein, dass der Preis der Hypothek nicht steigt, sagt die unabhängige Finanzberaterin Natalya Smirnova.
„Es ist wahrscheinlich, dass wir den Leitzins von 4% sehen können und die Bedingungen sich nicht ändern werden, es wird keinen signifikanten Preisanstieg geben. Darüber hinaus dürfen wir nicht vergessen, dass die Banken während der Pandemie mit einem Rückgang der Kaufkraft konfrontiert waren. Daher wäre es jetzt unvernünftig, die Zinsen zu stark zu erhöhen, da sonst das Risiko besteht, potenzielle Kunden zu verlieren “, erklärte sie.
Was wird der Kreditnehmer bekommen
Daher ist es für die Bürger zusätzlich zur Sachversicherung obligatorisch, eine Lebens- und Krankenversicherung abzuschließen. Das Konzept legt die Mindestliste der versicherten Risiken fest. In der Sachversicherung handelt es sich beispielsweise um Verluste oder Schäden infolge von Bränden, Explosionen, Überschwemmungen, Naturkatastrophen, rechtswidrigen Handlungen Dritter und strukturellen Mängeln. In der Lebens- und Krankenversicherung - Zuordnung der Behindertengruppe I oder II, Tod des Kreditnehmers infolge eines Unfalls oder einer Krankheit.
Vor Vertragsschluss kann die Versicherungsgesellschaft den Bürger zu einer ärztlichen Untersuchung schicken - auf Kosten der Bank, wenn der Vertrag später geschlossen wird.
Dies ist zum einen gut, denn bei gesundheitlichen Problemen deckt die Versicherung Hypothekenzahlungen ab, und im Todesfall ist die Familie nicht von Räumung bedroht.
„Kreditnehmer können die Versicherung nicht ablehnen, um Geld zu sparen, und befinden sich daher nicht in einer Situation, in der die Hypothek nicht bezahlt werden kann und die Familie möglicherweise eine Wohnung verliert, wenn sich die Situation nicht erholt (Hypothekenurlaube werden lange Zeit nicht angeboten). Und es stellt sich heraus, dass der Kreditnehmer definitiv vor Risiken geschützt ist “, sagt Natalya Smirnova.
Auf der anderen Seite können Sie die Versicherung nicht ablehnen und müssen sie viele Jahre lang bezahlen, bis die Hypothek vollständig zurückgezahlt ist. Zwar werden die Versicherungskosten verteilt und sind dementsprechend nicht so spürbar. Jetzt wird es einmal im Jahr zuzüglich Hypothekenzahlungen gezahlt, und solche Ausgaben sind normalerweise budgetabhängig.
Mit der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens kann nun ein Teil der Versicherung abzüglich der verbleibenden Anzahl von Monaten und der Versicherungsprovisionen zurückgegeben werden. Wenn Sie es nicht zurückgeben, ist die Police bis zum Ende des bezahlten Jahres gültig. Da die Versicherungskosten nun ähnlich wie die Zinsen für eine Hypothek verteilt werden, endet sie automatisch mit der letzten vorzeitigen Zahlung.
Da der Versicherungspreis sofort in den Zinssätzen für das Darlehen enthalten ist, wird es für die Bürger einfacher, die vollen Kosten der Hypothek bei verschiedenen Banken zu vergleichen. Und dies ist vielleicht das einzige wirkliche Plus der Reform.
